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Guide du vendeur

Les obligations du vendeur d’un bien immobilier

I. L’OBLIGATION D’INFORMATION

LE DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE
Un dossier de diagnostic technique regroupant différentsdiagnostics doit être annexé à toute promesse de vente et à défaut de promesse, à tout acte de vente.
Le dossier contient :

LE SATURNISME

Tout vendeur d’un bien construit avant le 1er janvier 1949, affecté en tout ou partie à l’habitation, doit faire réaliserun constat de risques d’exposition au plomb (CREP). Ceconstat doit être annexé à la promesse de vente ou au
contrat de vente définitif et dater de moins d’un an. Mais si la concentration de plomb est inférieure aux seuils
réglementaires, il ne sera plus nécessaire d’établir un nouveaudiagnostic lors d’une vente ultérieure. En absence d’état annexé, le vendeur ne peut s’exonérerde la garantie des vices cachés. La présence de plomb mentionnée dans le constat n’empêche pas la vente. Les parties devront déterminer,en cas de diagnostic positif, celle qui assumera la chargedes travaux, qui sont obligatoires.

LE VENDEUR DOIT FOURNIR UNE INFORMATION COMPLÈTE
SUR LE BIEN AFIN QUE L’ACQUÉREUR S’ENGAGE EN TOUTE
CONNAISSANCE DE CAUSE. DANS CE BUT, LA LOI IMPOSE
L’ÉTABLISSEMENT D’UN CERTAIN NOMBRE DE DIAGNOSTICS.
LE VENDEUR DOIT EN OUTRE PRENDRE TOUTES DISPOSITIONS
POUR PERMETTRE À L’ACQUÉREUR DE JOUIR PAISIBLEMENT
DU BIEN.

En cas d’accessibilité au plomb, une copie devra êtrecommuniquée aux occupants du bien, à toute personne amenée à faire des travaux sur l’immeuble et au préfet.

L’AMIANTE

Le vendeur doit fournir une attestation de présence ou non présence d’amiante à l’acquéreur. Le notaire demande la production de cet état pour la signature de la promessede vente. Sa durée de validité est actuellement illimitée. L’obligation de recherche concerne tous les biens bâtis (sauf ceux dont le permis de construire est postérieurau 1er juillet 1997), quelle que soit leur affectation (habitation,commerciale…). Pour un bien en copropriété, cette recherche doit être effectuée dans les parties communes et les parties privatives. En cas de présence d’amiante, le diagnostic doit faire apparaître l’état de conservation des matériaux et desproduits. En fonction des résultats, l’obligation du propriétaire varie d’un simple devoir de contrôle périodique de la conservationdes éléments contenant de l’amiante, à l’exécutionde travaux de suppression de l’amiante. En l’absence d’état annexé, le vendeur ne peuts’exonérer de la garantie des vices cachés.

LES TERMITES et autres insectes xylophages

Tout propriétaire vendeur d’immeuble bâti ou non, situé dans une zone à risque déterminée par arrêté préfectoral, doit faire effectuer des recherches, portant sur la présence éventuelle de termites, capricornes… Le vendeur fournit à l’acquéreur un état du bâtiment relatif à la présence de termites datant de moins de six mois, par rapport à la promesse de vente s’il y en a une, ou àla date de l’acte authentique. À défaut d’avoir annexé l’état du bâtiment relatif à laprésence de termites, et en cas de présence de termites ,l’acquéreur peut agir en justice en garantie des vicescachés. En effet, dans ce cas, toute clause d’exonérationdu vendeur dans l’acte de vente est nulle.

LES INSTALLATIONS INTÉRIEURES DE GAZ

En cas de vente d’un bien à usage d’habitation, un diagnostic de l’installation intérieure de gaz datant deplus de 15 ans doit être réalisé. Il doit dater de moinsde 3 ans. À défaut, il ne peut être prévu une clause d’exonération des vices cachés.

LES RISQUES TECHNOLOGIQUES ET NATURELS

Le vendeur d’un bien doit informer l’acquéreur de l’existence des risques, lorsque ce bien est situé: dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un pland e prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définie par décret. Un état des risques doit être annexé à toute promessede vente ou d’achat et à tout contrat constatant la vente.Il doit être refait à l’occasion de chaque vente.
Le vendeur doit également avertir l’acquéreur des sinistres subis par l’immeuble pour lesquels il a reçu une indemnité d’assurance au titre des catastrophes naturelles. En cas de vente d’un terrain sur lequel une installation classée a été exploitée, voir le chapitre sur “les risquesde pollution”

LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

Il doit contenir notamment : la quantité d’énergie effectivement consommée ouestimée pour une utilisation normale du bien, des recommandations destinées à améliorer laperformance énergétique. Il n’a qu’une valeur informative et sa durée de validité est de 10 ans.

L’ÉTAT DE L’INSTALLATION INTÉRIEURE D’ÉLECTRICITÉ

Depuis le 1er janvier 2009, en cas de vente de tout oupartie d’un bien immobilier à usage d’habitation, un état de l’installation intérieure d’électricité datant de plus de15 ans doit être produit pour évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Sa durée devalidité est de 3 ans.

LES INSTALLATIONS D’ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF

Un certificat de contrôle de la conformité devra être annexé à tout acte de vente à compter du 1er janvier 2013. Hors ce dossier, le vendeur doit fournir 4 autres types d’informations :

LE MÉTRAGE

Le vendeur d’un lot en copropriété doit indiquer àl’acquéreur la superficie du bien vendu. Certains lots sont exclus de cette obligation: les caves, les emplacements de parking, les garages et les lots d’une superficie inférieureà 8 mètres carrés. En cas de réunion de plusieurs lots dont certains sont inférieurs à 8 mètres carrés, il faut tenir compte de las uperficie de l’ensemble de l’appartement, y compris des lots inférieurs à 8 mètres carrés. Le métrage doit être mentionné dans la promesse de vente et l’acte de vente, sous peine de nullité. Si l’acquéreur constate une différence de plus d’un vingtième (1/20ème) soit 5%, entre la superficie énoncée et la superficie réelle, il dispose d’un délai d’un an (courant à compter du jour de la signature de l’acte de vente définitif) pour demander, en justice, une diminution du prix de vente.

LA SÉCURITÉ DES PISCINES

Depuis le 1er janvier 2004, les piscines privatives nouvellement construites, enterrées non closes et à usage individuel ou collectif, doivent être pourvues d’un dispositifde sécurité normalisé visant à prévenir les risques de noyade.Le vendeur doit fournir au notaire, une copie de la note technique que le constructeur ou l’installateur lui a remise et qui détaille le dispositif de sécurité.

LES INFORMATIONS RELATIVES AU DISPOSITIF DE RÉCUPÉRATION DES EAUX DE PLUIE

Le vendeur doit informer le futur acquéreur de l’existence d’équipements de récupération des eaux de pluie qui doivent être conformes aux normes en vigueur. Un arrêté précise les conditions d’utilisation des eaux récupérées en aval des toitures pour un usage extérieur (arrosage ...) ou intérieur (évacuation des toilettes ou lavage des sols uniquement). Le propriétaire doit en
assurer le bon fonctionnement et entretenir l’installation. Il doit également établir et tenir à jour un carnet sanitaire qui sera transmis à l’acquéreur.

LES RISQUES DE POLLUTION

Lorsqu’une intallation soumise à autorisation (installation classée) a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain doit informer l’acquéreur :de l’existence de cette installation,de ses dangers ou inconvénients, pour le cas où le vendeur est l’exploitant de l’installation, il doit indiquer par écrit à l’acquéreur si son activité aentaîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques. L’acte de vente doit attester de l’accomplissementde cette formalité. De plus, il doit communiquer au propriétaire du terrain,un état à jour de la pollution des sols. Cet état est annexéà toute promesse de vente ou d’achat et à tout contrat réalisant la vente d’un terrain supportant une telle installation.

LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

En cas de vente d’un lot situé dans une copropriété,
le syndic adresse au notaire un état daté des charges
de copropriété. Ce document comporte notamment :
 les provisions exigibles du budget prévisionnel,
 les charges impayées sur les exercices antérieurs…
Les frais de ce questionnaire sont à la charge du
copropriétaire concerné.
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Lors de la vente d’un lot, le vendeur doit avoir acquitté
l’ensemble des charges dues jusqu’à la date de signature
de l’acte de vente.
Pour en attester, il doit produire un certificat “dit de
l’article 20” (loi du 10 juillet 1965), délivré par le syndic
de la copropriété.
Ce certificat doit dater de moins d’un mois.
Si ce certificat n’est pas fourni, le notaire donne avis
de mutation au syndic par lettre recommandée avec
avis de réception dans un délai de quinze jours à compter
de la vente.
Le syndic a lui-même quinze jours pour former
opposition à la remise du prix de vente au vendeur par
voie d’huissier. Les effets de l’opposition sont limités au
montant qu’elle énonce.
Le notaire adresse également au syndic par lettre
recommandée avec avis de réception une notification
indiquant les coordonnées de l’acquéreur.
De plus, tout candidat à l’acquisition d’un lot ou bénéficiaire
d’une promesse de vente peut prendre connaissance du
carnet d’entretien. Le vendeur peut en obtenir, à ses frais,
une copie auprès du syndic.
Ce document mentionne notamment les références
des contrats d’assurance de l’immeuble, l’année de
réalisation de travaux importants, la référence des assurances
dommages dont les garanties sont en cours, la référence
des contrats demaintenance sur les équipements communs.
En cas de vente par un bailleur social, certains
documents relatifs aux charges et aux travaux sur les parties
communes doivent être communiqués à l’acquéreur.
ASSOCIATION SYNDICALE
En cas de vente de son bien, le propriétaire d’un bien
immobilier dépendant d’une association syndicale doit
en informer l’acquéreur, ainsi que de l’existence
d’éventuelles servitudes.
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LE BORNAGE EN CAS DE VENTE
D’UN TERRAIN
Dans l’avant-contrat ou l’acte de vente d’un terrain destiné
à la construction d’un immeuble à usage d’habitation
ou à usage mixte (habitation et professionnel), une
information doit être donnée sur le bornage.
Deux situations doivent être distinguées :
 s’il s’agit d’un terrain isolé: l’acte doit mentionner
si le descriptif dudit terrain (limites et superficie) résulte
ou non d’un bornage. Celui-ci est alors facultatif.
 si le terrain fait partie d’un lotissement : l’acte doit
mentionner le descriptif du terrain tel qu’il résulte du
bornage. Celui-ci est alors obligatoire.
L’absence de l’une ou l’autremention permet au bénéficiaire
de la promesse ou au promettant (en cas de promesse
d’achat) ou encore à l’acquéreur, d’invoquer la nullité
de l’acte.
Cette action doit être intentée avant l’expiration du délai
d’un mois à compter de l’acte authentique constatant
la réalisation de la vente.
Si la mention est omise dans l’avant-contrat, l’action en
nullité ne peut être intentée si cettemention figure dans
l’acte de vente authentique.
II. LA JOUISSANCE PAISIBLE
L’OBLIGATION DE DÉLIVRANCE
La délivrance consiste dans la remise effective du bien
à l’acquéreur. Le vendeur remet les clefs, les anciens titres
de propriété, libère les lieux de tout occupant et de tout
meuble, sauf si le bien est vendu loué.
Le bien vendu doit être délivré dans l’état où il se trouve
au jour de la signature de l’acte de vente avec ses accessoires
(exemple: lavabo). Il doit être conforme aux termes de
la promesse de vente ou du compromis.
En contrepartie de la délivrance, l’acquéreur paie le prix
de vente.
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LA GARANTIE D’ÉVICTION
La garantie d’éviction permet d’assurer à l’acquéreur
la “jouissance paisible” du bien acheté.
Ni le vendeur ni les tiers ne doivent apporter de trouble
à cette jouissance. Le vendeur doit notamment révéler
à l’acquéreur l’existence de servitudes supportées par
le bien vendu (droit de passage, droit de puisage etc.).
Si le bien est loué, le bail est opposable à l’acquéreur,
qui doit le poursuivre dès lors que ce bail a date certaine
(bail authentique signé par devant notaire ou dûment
enregistré).
LA GARANTIE DES VICES CACHÉS
Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de
la chose vendue. Ces vices empêchent d’utiliser le bien
conformément à son usage ou en diminuent tellement
la valeur, que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté s’il en
avait eu connaissance.
Le vice caché est celui qui n’était pas connu de
l’acquéreur et qui n’aurait pu être révélé par un examen
normal du bien (exemple: l’absence d’eau courante pour
une maison à usage d’habitation pourvue de robinetterie
et canalisations).
L’acte de vente peut contenir une clause d’exonération de
cette garantie. Cette clause n’est pas valable si le vendeur
est un professionnel de l’immobilier, ou s’il avait connaissance
de l’existence du vice, ou encore s’il a construit le bien
immobilier depuismoins de dix ans. L’action de l’acquéreur
doit être intentée dans les 2 ans de la découverte du ou
des vice(s).
LES DROITS DE PRÉEMPTION
DU LOCATAIRE
Le droit de préemption offre au locataire la possibilité
d’acheter le bien immobilier qu’il loue, par préférence
à toute autre personne. Le propriétaire doit “purger”
ce droit dans les cas suivants :
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PREMIÈRE VENTE DU LOGEMENT OCCUPÉ
APRÈS LA MISE EN COPROPRIÉTÉ DE
L’IMMEUBLE
Le bailleur doit à peine de nullité de la vente, faire connaître
par lettre recommandée avec avis de réception à chacun
des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication
du prix et des conditions de la vente projetée pour le
logement qu’il occupe.
Cette information vaut offre de vente au profit de son
destinataire. L’offre est valable deux mois. La vente doit
être réalisée dans un délai de deux mois (délai porté à
quatremois si l’achat est subordonné à l'octroi d'un prêt).
VENTE “EN BLOC” D’UN IMMEUBLE
En cas de vente en totalité et en une seule fois d’un immeuble
à usage d’habitation oumixte de plus de 10 logements,
le locataire bénéficie d’un droit de préemption sur son
logement, sauf si l’acquéreur s’engage à poursuivre la location
pendant 6 ans à compter de l’acte notarié de vente.
Avant la vente de l’immeuble, le propriétaire communique
au locataire une offre contenant le prix et les conditions
de la vente de l’immeuble dans son ensemble ainsi que
du logement qu’il occupe. Cette offre est valable pendant
quatre mois.
CONGÉ POUR VENDRE
Si le bailleur souhaite vendre le logement libre, il doit, au
moins six mois avant la fin du bail, délivrer un congé pour
vendre à son locataire. L’offre est valable deux mois et la
vente doit être réalisée dans un délai de deux mois après
l’acceptation de l’offre (porté à quatre s’il y a un prêt).
Si le locataire n’a pas donné suite à l’offre et si le vendeur
a trouvé un acquéreur à un prix moins élevé que celui
mentionné dans le congé, le locataire devra en être averti.
Cette notification vaut nouvelle offre de vente.
Le locataire aura alors un mois à compter de la réception
de cette nouvelle offre pour l’accepter. Si le locataire décide
d’acheter, la vente doit être réalisée dans les mêmes délais
que ci-dessus. (2 ou 4 mois s’il y a un prêt).
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Cette obligation de seconde notification vaut aussi pour le
droit de préemption du locataire dans le cas de vente suite
à une première mise en copropriété.
Enfin, elle est obligatoire lors de la vente “en bloc”, à raison
de la cession d’au moins un logement à un locataire, et si
le bailleur décide de vendre à des conditions ou prix plus
avantageux.
DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN
Le droit de préemption urbain est le droit accordé à une
personne publique (exemple : la mairie) d’acquérir par
priorité, un bien mis en vente par son propriétaire.
Le droit de préemption urbain a été institué en vue de
la réalisation de projets d’intérêt général (exemple: création
d’un hôpital).
Afin de purger le droit de préemption urbain lorsqu’il existe,
le vendeur doit adresser une déclaration d’intention d’aliéner
à la mairie du lieu de situation du bien.
Dans la pratique, le notaire effectue cette démarche pour
le compte du vendeur.
La déclaration doit indiquer le prix, les conditions de la
vente, diverses mentions concernant notamment la
consistance (surface), l’usage du bien vendu (habitation,
commercial, professionnel…), sonmode d’occupation (libre,
occupé par le propriétaire, un locataire…).
La mairie a deux mois pour faire connaître son intention.
La commune peut :
 ne pas répondre (son silence vaut alors renonciation)
ou renoncer expressément à exercer son droit : le bien
peut alors être vendu ;
 accepter le prix proposé, la vente est alors conclue
avec la commune ;
 faire une contre-proposition.
Les renseignements contenus
dans la présente notice ont pour
but d’attirer votre attention
sur les points les plus importants
du sujet qui vous intéresse.
Pour de plus amples informations,
consultez votre notaire.
12, avenue Victoria, 75001 Paris - Tél. : 01 44 82 24 00
www.paris.notaires.fr
Chambre des Notaires de Paris - Direction de la Communication - Juillet 2009
Imprimé sur papier recyclé
 
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